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¿Para qué sirve una junta de vecinos?

par Elisabeth Lelogeais le 07/10/2011 | Theme : Copropiedad

Cada copropiedad tiene una junta vecinal, elegida por los copropietarios reunidos en asamblea general. La junta debe estar compuesta por al menos tres personas para facilitar que haya una mayoría durante los votos. Una vez que se ha elegido la junta vecinal, este nombra un presidente. La junta, que representa a los copropietarios, juega el papel de intermediario entre la vida de la copropiedad y el presidente.

El control y el consejo constituyen las misiones fundamentales de la junta vecinal. Compuesta por copropietarios elegidos, alerta, en caso de problemas, y propone soluciones. Por un lado, gracias a ella, los copropietarios deben poder garantizar que el presidente cumple correctamente su misión lo mejor posible en interés de la copropiedad. Por otro lado, la junta vecinal avisa a los copropietarios y al presidente de todos los problemas que interesan a la copropiedad, sugiere soluciones y facilita el trabajo del presidente. Aunque sólo sea para consultar, su papel está por tanto lejos de ser desdeñable.

Un poder de control

Una de las tareas básicas de la junta vecinal consiste en controlar la administración del inmueble y la gestión del presidente. La junta puede por tanto, en todo momento, pedir al presidente el acceso a las facturas, registros y otros documentos relativos a la copropiedad y obtener copias. En general, la consulta tiene lugar en los locales del presidente, avisado con antelación. Un control debe tener lugar al menos una vez al año, antes de la asamblea general anual durante la cual los copropietarios aprobarán o no las cuentas del presidente por el ejercicio transcurrido. La junta vecinal comprueba las cuentas del presidente.
Su papel es el de revisar bien la contabilidad del presidente; comprobar el importe de las facturas, que se ajusten con los presupuestos y las prestaciones realizadas. Por otro lado, entra dentro de sus funciones asegurar que las obras hayan sido autorizadas por la asamblea general y que hayan sido realizadas en las fechas y condiciones previstas; que las sumas reclamadas hayan sido pagadas por el presidente y que el reparto de los gastos entre los copropietarios haya sido efectuado correctamente. La misión de control de la junta vecinal le conduce también a estudiar los diferentes puestos de cargos, a compararlos con los de los años anteriores y observar los consumos de energía. Es la ocasión de detectar anomalías y de proponer pistas para economizar. El presidente debe hacer participar a la junta vecinal en la elaboración del presupuesto estimado para el siguiente ejercicio

Una función de consejo

Para lograr con éxito su misión, la junta vecinal puede pedir una opinión a cualquier persona que elija. Puede tratarse de un copropietario o de su cónyuge, en el momento en que su experiencia particular presente una utilidad para el consejo sindical. Por otro lado, si el consejo encuentra una dificultad técnica especial, puede solicitar la ayuda de un profesional de la especialidad requerida: un abogado, un perito contable, un arquitecto, un profesional de la construcción… Los honorarios de este profesional, considerados como gastos de gestión corriente del inmueble, serán pagados por el presidente, para la copropiedad. La junta vecinal da su opinión al presidente y a la asamblea general de los copropietarios sobre las cuestiones relativas a la copropiedad. Esta opinión dada al presidente a veces es un aviso previo requerido por la ley especialmente para algunos gastos que sobrepasan una cantidad fijada en asamblea y para algunos trabajos urgentes, pero el consejo puede intervenir cuando lo juzgue oportuno. De ese modo, en caso de deterioro de las partes comunes, de infracciones graves del reglamento de copropiedad… avisa al presidente para que intervenga lo más rápidamente posible.
 La junta vecinal y el presidente preparan juntos el orden del día de cada asamblea. La junta vecinal puede mandar un informe a los copropietarios antes de la asamblea general para aclararles algo sobre una cuestión puesta en el orden del día. El consejo también puede formular críticas al presidente sobre su gestión de la copropiedad, por ejemplo, sobre su inercia para cubrir las cargas impagadas. Si el presidente no lo tiene en cuenta, el consejo puede avisar a los copropietarios.

Por otro lado, la junta vecinal da su opinión sobre la urgencia de hacer que se realicen obras. Recordemos que los trabajos aparte del mantenimiento corriente del inmueble (sustitución de un cristal, de un interruptor eléctrico, de una junta en un grifo de agua en la bodega…) y para los cuales se ha votado un presupuesto, deben ser autorizados por asamblea. No obstante, el presidente tiene autoridad para que se proceda a realizar los trabajos urgentes, que luego deberá hacer que se aprueben por la asamblea general. Según la ley, el carácter urgente se deja a su libre apreciación. En caso de duda, al presidente le conviene por tanto apoyarse en la opinión de la junta vecinal para limitar el riesgo de ver que su acción no es aprobada posteriormente por los copropietarios. Esta opinión es obligatoria cuando el presidente pide a los copropietarios pagar una provisión para financiar trabajos urgentes.

Elisabeth Lelogeais

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